Il "nuovo" condominio

Entrerà in vigore il prossimo 17 giugno la riforma del condominio, una legge necessaria dal momento che attualmente è in vigore la normativa del 1942.

Niente di sconvolgente, ma un pò di chiarezza in più. Un condominio, innanzitutto, è un edificio con almeno due appartamenti di proprietari diversi e con una parte in comune.

La prima novità è quella che l'amministratore (a meno che non sia uno dei condomini a cui non è richiesta una formazione particolare) dovrà avere il diploma (non necessario se lo ha fatto almeno per un anno negli ultimi tre prima della riforma); dovrà aver frequentato un corso di formazione; partecipare a corsi di aggiornamento periodici; non avere precedenti condanne per gravi reati e per quelli contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica e il patrimonio; non essere interdetto o inabilitato o fallito; non risultare nei protesti cambiari. L'obbligo dell'amministratore vale solo quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea condominiale non lo nomina, lo farà il tribunale su ricorso anche di un solo condomino o dell'amministratore precedente.

Il "nuovo" amministratore ha qualche potere in più contro chi non paga le spese o non rispetta il regolamento. 

Deve aprire un conto corrente postale o bancario intestato al condominio dove devono passare tutte le spese e gli introiti dello stabile; fare un rendiconto economico condominiale annuale chiaro; se richiesto dai condomini attivare un sito internet a loro spese su cui sarà possibile consultare tutto ciò che viene deciso in assemblea; tenere un registro dei verbali delle assemblee, un registro di nomina e revoca degli amministratori, un registro di contabilità; tenere l'anagrafe condominiale; stipulare una polizza, se richiesta dall'assemblea, in modo da garantire eventuali danni che può provocare durante il suo mandato; adeguare la cifra massima che può essere risarcita ai costi di eventuali lavori straordinari.

L'amministratore deve riscuotere le spese condominiali anche agendo per vie legali contro il condomino che non le versa entro sei mesi dal rendiconto annuale che comprova il ritardato pagamento. Se il ritardo dei pagamenti si protrae per altri sei mesi l'amministratore può anche sospendere il moroso dall'uso dei servizi comuni dando i suoi dati ai fornitori che possono chiedere direttamente il denaro dovuto. I fornitori, dopo aver chiesto il pagamento al debitore, possono però agire nei confronti dei condomini in regola. Importante controllare perciò sempre che non ci siano debiti accumulati, invitando l'amministratore a riscuoterli con una raccomandata a/r. Se i condomini sono più di 10 ci vuole un regolamento condominiale, l'amministratore può sanzionare chi non lo rispetta con una multa fino a 200 euro e fino a 800 euro se il condomino commette più volte infrazioni.

L'incarico dell'amministratore si rinnova automaticamente ogni anno, se non viene revocato. Può essere revocato dall'assemblea in qualsiasi momento, su convocazione anche di un solo condomino, che può rivolgersi a un giudice per cacciarlo. La sua revoca può essere chiesta quando non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale; non esegue delibere dell'assemblea o provvedimenti amministrativi e giudiziari; non apre un conto corrente intestato al condominio; fa confusione fra patrimonio comune e patrimonio personale; non tiene i registri e le documantazioni previste.

Le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono state ridotte, ma la legge è ancora troppo complicata. Per approvare la gran parte delle delibere è necessaria (in seconda convocazione) la maggioranza dei partecipanti e almeno 1/3 del valore millesimale dell'edificio. Decisioni più impegnative richiedono delibere straordinarie con quote più elevate. Quote più alte per le innovazioni che modificano spazi comuni. 

Per modifiche delle cose comuni di un singolo condomino non è necessaria l'autorizzazione in caso dell'installazione dell'antenna televisiva su parti comuni dell'edificio, e gli altri condomini sono tenuti a consentire l'accesso alla propria abitazione per i lavori necessari; l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, in questo caso l'assemblea può ripartire l'uso delle superfici comuni preservando l'uso degli altri condomini. 

Nel caso di manutenzione di soffitti, volte e solai, le spese vanno divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani coivolti nei lavori, a carico di chi vive al piano superiore resta la copertura del pavimento, e a carico di quello del piano inferiore le spese per l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

ANAGRAFE

L'amministratore deve sapere le generalità dei proprietari e dei titolari dei diritti reali e personali di godimento, oltre ai proprietari degli appartamenti e gli affittuari; i dati catastali di ogni unità immobiliare; le condizioni di sicurezza di ogni appartamento. Le variazioni vanno comunicate all'amministratore entro 60 giorni, altrimenti può chiedre i dati con una raccomandata. Se non si risponde entro 30 giorni, acquisisce le informazioni addebitandone il costo ai responsabili.

E' possibile distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento, se non si provocano malfunzionamenti o maggiori spese per gli altri condomini. Bisogna dimostrare con una relazione tecnica che non si compromettono funzionalità e sicurezza dei riscaldamenti condominiali e che, se ci sono rilevanti aumenti di spesa, dovrà essere chi si distacca a pagare. Si resta comunque tenuti a coprire per la manutenzione dell'impianto centralizzato.

Il regolamento non potrà più vietare di tenere un animale domestico nel proprio appartamento.