Le tasse per l'acquisto di una casa

Vogliamo acquistare una casa? Faremo felice il fisco, che incassa l'imposta ipotecaria, quella catastale, quella di registro oppure l'Iva se si acquista da una società. Incassa anche quando la proprietà passa da padre a figlio, per la successione, o viene donata, stesse imposte con l'aggiunta di un'altra su successioni e donazioni. Le tasse catastali comprendono Irpef, addizionali Irpef e la cedolare secca sull'affitto, poi c'è l'Ici calcolato sul valore dell'immobile e non sul reddito che produce. 
Se volete comprare casa dovete fare bene i conti aggiungendo al prezzo dell'immobile anche tutte le tasse da versare all'Erario.
Comprare da un privato comporta un risparmio notevole, soprattutto se si chiede al notaio di applicare le imposte sul valore catastale dell'immobile e non sulla somma effettivamente pagata, pagheremmo anche circa il 30% in meno sull'onorario del notaio. Vale solo per immobili a uso abitativo, non per negozi, terreni, uffici, ecc. Questo risparmio si ottiene solo se nel rogito è stato indicato il reale prezzo di vendita della casa, non conviene fare i furbi: se dichiarate di meno, in caso di accertamenti, rischiate di perdere il beneficio e di pagare una multa dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già versata.
Se volete acquistare una casa da un'impresa di costruzioni o che l'ha ristrutturata completamente entro 5 anni dalla fine dei lavori, dovrete pagare l'Iva con un notevole esborso in più. L'Iva è del 4% per la prima casa, il 10% per la seconda, il 21% se la casa è di lusso. L'Iva si calcola sul prezzo pattuito con il venditore e dichiarato nel rogito e non sul valore catastale. Esempio, stessa prima casa, comprata da un privato o da un'impresa:
- DA PRIVATO: rendita catastale 540 euro; costo 300.000 euro. Imposta di registro al 3% del valore catastale (circa 62.000 euro), circa 1800 euro. Imposta ipotecaria 168 euro, Imposta catastale 168 euro. Totale da pagare: 2.200 euro circa.
- DA IMPRESA: rendita catastale e costo come quella acquistata da un privato. Iva al 4% del prezzo di vendita: 12.000 euro. Imposta di registro 168 euro, imposta ipotecaria 168 euro, imposta catastale 168 euro. Totale da pagare: 12.504 euro.
Le imposte si applicano sul valore catastale dell'immobile che si calcola moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i coefficienti: 100 per la prima casa; 120 per i fabbricati dei gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1), cioè le seconde case; 140 per le case del gruppo catastale B; 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D; 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi) ed E.
Il valore ottenuto è l'imponibile a cui si applicano le imposte: 3% per la prima casa, 7% per la seconda casa; l'ipotecaria 168 euro per la prima casa, 2% per la seconda; catastale di 168 euro per la prima casa e l'1% per la seconda casa.
Per spendere di meno, in primis la casa deve essere a uso abitativo e non deve essere di lusso. Bisogna essere residenti nel comune dove si trova la casa o prendere la residenza entro 18 mesi dall'acquisto oppure in quel Comune avere già la propria attività lavorativa principale. Delle agevolazioni usufruisce anche chi è emigrato all'estero e il personale di forze armate e polizia.
Per avere il beneficio fiscale dobbiamo dichiarare: di non essere titolare esclusivo, nè in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra casa nel Comune dove si trova l'immobile che si deve acquistare; di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni prima casa; di impegnarvi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove si trova la casa acquistata.
Se vendete l'immobile comprato coi benefici "prima casa" ed entro 1 anno dalla vendita ne acquistate un'altro che risponda ai requisiti di prima casa, lo Stato non vi fa pagare due volte, ma dà un credito d'imposta che è uguale all'imposta di registro o dell'Iva pagata per il primo acquisto, che però non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta per il secondo acquisto. Praticamente, se è costata di più la casa precedente, lo Stato si tiene la differenza.
Se la vendita di una casa genera guadagno, cioè incassate di più per la vendita di quanto spendete per l'acquisto, la differenza viene tassata. Il Fisco lo fa rientrare nei "redditi diversi" e tassa con le normali aliquote Irpef la "plusvalenza" realizzata se vendete una casa entro 5 anni dall'acquisto a meno che la rivendiate allo stesso prezzo o a meno. Potete chiedere al notaio, in alternativa, di tassare la plusvalenza con l'imposta sostitutiva del 20%. Questo, eccetto che la casa sia stata utilizzata come abitazione principale da voi o vostri familiari per almeno la metà del tempo. Se la casa vi è stata regalata, la plusvalenza è tassata se non sono passati 5 anni fra il momento in cui il donante ha acquistato l'immobile e quello della sua cessione.