La cedolare "secca"

Lo scorso aprile l'Agenzia delle entrate ha pubblicato un provvedimento col quale ha introdotto la "cedolare secca", l'imposta sostitutiva per i redditi che provengono dall'affitto di immobili.
E' un regime di tassazione del canone di locazione che sostituisce l'Irpef, le addizionali regionali e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione. Sul canone d'affitto annuo la cedolare secca si applica con un'aliquota fissa del 21% al posto di quella Irpef, che varia in funzione al reddito. La cedolare secca scende al 19% se i contratti di locazione sono a canone concordato.
Questa opzione vale solo per l'affitto di immobili a uso abitativo, quindi sono escluse le attività commerciali e produttive, mentre rientrano le pertinenze accatastate singolarmente, come box e solai.
In realtà il risparmio per chi affitta può variare di molto, in base al proprio reddito: per esempio, se si affitta un appartamento a 4800 euro all'anno e si ha un reddito da lavoro di 30mila euro, il risparmio arriverà a 775 euro; se invece il proprio reddito è inferiore agli 8mila euro, il risparmio sarà di soli 26 euro.
Più si guadagna e più si risparmia.
I proprietari delle abitazioni date in affitto potranno applicare la cedolare nel 730 o nel modello Unico del 2012. Entro il 6 luglio va mandata una raccomandata all'inquilino con cui lo si informa di aver scelto la cedolare e la specifica della rinuncia per tutto il periodo del contratto all'aggiornamento del canone compreso l'adeguamento Istat annuale. Praticamente, il canone rimane congelato per tutta la durata del contratto di locazione, se si opta per la cedolare.
In sede di registrazione di un nuovo contratto, l'Agenzia delle entrate ha predisposto un nuovo modello specifico per scegliere la cedolare secca, si chiama Siria, ed è scaricabile dal sito dell'Agenzia.
E' stato modificato anche il modello 69, utilizzato fin'ora per la registrazione dei contratti di locazione, aggiungendo la possibilità di optare per la cedolare secca. Anche questo modello è scaricabile dal sito dell'Agenzia delle entrate e deve essere presentato agli uffici in duplice copia. Per entrambi i modelli è richiesta la presentazione entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto.
Per pagare acconto e saldo va usato il modello F24. Calcolate il 21% (o il 19% nel caso di canone convenzionato) dell'importo totale del canone annuo. Su questa cifra calcolate poi l'85%, che è la somma d'acconto divuta allo Stato. Se l'acconto non supera i 51,65 euro, non è dovuto nulla. Se supera i 257,51 euro pagate tutto entro il 30 novembre: il 40% entro il 6 luglio e il rimanente 60% entro il 30 novembre.
Una volta scaricato e compilato il modello Siria bisogna, tramite i soggetti abilitati (commercialisti, Caf, ecc), inviarlo all'Agenzia delle entrate esclusivamente per via telematica. La copia che avrete scaricato e presentato all'intermediario rimarrà a voi. Conservatela insieme alla ricevuta di avvenuta presentazione del modello telematico. Se avete il Pin per accedere ai servizi telematici dell'Agenzia delle entrate, potete compilarlo e inviarlo autonomamente. 
Il modello Siria può essere usato solo se i proprietari della casa sono al massimo tre e se si sta affittando una sola unità abitativa con al massimo tre pertinenze: cantina, box, ecc. Tutti gli immobili devono essere censiti al catasto con rendita.
Il modello Siria non può essere utilizzato nei casi in cui si continua a utilizzare il vecchio modello 69 a cui sono state apportate le debite modifiche per passare al cedolare.
Se l'acconto non supera i 257,51 euro, si paga interamente entro il 30 novembre.

LA CEDOLARE SOSTITUISCE:

- L'Irpef e le addizionali regionale e comunale relative al reddito prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce.
- L'Imposta di registro del 2% annuo dovuto per le annualità contrattuali oppure per il minor periodo di durata del contratto per il quale si applica l'opzione.
- L'imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione, che è di 14,62 euro ogni cento righe scritte di contratto.
- L'imposta di registro e l'imposta di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione qualora, alla data della risoluzione anticipata, sia in corso l'annualità per cui è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca.
- L'imposta di registro e l'imposta di bollo qualora venga esercitata l'opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

QUANDO CONVIENE LA CEDOLARE

Prima di scegliere, è meglio fare qualche calcolo: maggiore è il proprio reddito, maggiore è il risparmio. Bisogna stare attenti a deduzioni e detrazioni. Per poterne usufruire spesso conviene la tassazione tradizionale.

- ESEMPIO 1: Affitto casa annuo: 4800 euro; reddito annuo: 8000 euro. Tassazione normale: 938 di Irpef; 96 euro imposta di registro: totale 1034 euro di tasse. CEDOLARE SECCA: l'Irpef è pari a zero, la cedolare dell'affitto sarebbe di 1008 euro. Si risparmiano 26 euro.
- ESEMPIO 2: Affitto casa annuo: 4800 euro; reddito annuo: 30.000 euro. Tassazione normale: 8.571 di Irpef; 96 euro imposta di registro: totale 8.667 euro di tasse. CEDOLARE SECCA: L'Irpef è pari a 6.884 euro; la cedolare dell'affitto sarebbe di 1008 euro. Si risparmiano 775 euro.
(Escluse addizionali e bolli)

Se si hanno spese da detrarre o da dedurre, con l'applicazione della cedolare secca è probabile che si finisca per perdere questa opportunità, che potrebbe, in qualche caso, far risparmiare soldi. Per esempio, dai  1008 euro di cedolare, non si può togliere nulla, mentre i 1034 euro di Irpef possono essere ridotti grazie a spese mediche, mutui, ecc.