Edilizia convenzionata

E' una materia così complessa e intricata da trarre in inganno persino i più esperti. Per comprare casa è sempre d'obbligo la cautela, quando si acquista un alloggio costruito secondo le norme dell'edilizia convenzionata bisogna stare ancora più attenti: sia la vendita sia l'affitto sono sottoposti a regole ben precise che hanno poco a che fare con quelle normali di mercato.
Queste regole sono fissate in una convenzione tra il costruttore e il Comune che ospita gli immobili e coinvolgono anche il nuovo acquirente, anche se estraneo all'accordo. L'ente pubblico trascrive la convenzione nei registri della Conservatoria immobiliare e, secondo il Codice civile, questo comporta la validità degli obblighi assunti dal costruttore anche per i terzi.
Chiedete lumi all'ufficio tecnico del Comune per capire se la casa rientra in questa categoria, prima di compiere qualsiasi passo per l'acquisto e cercate attentamente eventuali richiami normativi nel rogito che facciano riferimento a un'eventuale convenzione. 
L'edilizia convenzionata è una forma particolare di edilizia pubblica: in questi casi un costruttore (una cooperativa edilizia, un'impresa edile o anche un soggetto privato) costruisce un edificio su aree espropriate e con l'aiuto di contributi pubblici. In cambio dell'aiuto fornito dallo Stato, il costruttore si impegna a vendere la proprietà dell'immobile a famiglie individuate sulla base di appositi parametri (reddito, in genere, per favorire i nuclei familiari più bisognosi). Il tutto avviene sulla base di una convenzione stipulata con il Comune. In genere le norme impongono che coloro a cui viene venduto l'immobile non lo possano rivendere prima di un determinato periodo e che il prezzo di vendita sia stabilito a particolari condizioni, in modo che risulti inferiore a quello di mercato. Gli acquirenti successivi al primo, possono vendere l'immobile senza alcun vincolo  (Corte di cassazione), ma questo orientamento non è seguito da tutti i giudici. 
In generale il prezzo di cessione degli immobili (ma anche il canone di locazione, per gli affitti) può variare solamente ogni 2 anni, sulla base degli indici Istat che esprimono la variazione dei costi di costruzione. Teoricamente non dovrebbe esserci spazio per speculazioni immobiliari. Se il costruttore cerca di imporre un prezzo più alto, la norma prevede (articolo 18 del Dpr 380/2001) che qualsiasi patto che stabilisca un valore maggiore rispetto al tetto massimo fissato dalla convenzione comunale sia nullo per la parte eccedente il tetto stesso. Se ci si accorge in ritardo (cioè quando si è già pagato) che il prezzo è eccessivo, il Codice civile viene in soccorso all'acquirente: afferma che automaticamente al prezzo stabilito senza tenere conto della convenzione, viene sostituito quello previsto dalla convenzione, con il diritto da parte del compratore di riavere indietro quanto pagato di troppo. Quindi chi compra ha tutto il diritto di contestare eventuali raggiri del venditore.
Malgrado questo, questo tipo di compravendite avvengono molto spesso a prezzi superiori ai limiti stabiliti. Spesso si adottano alcuni sotterfugi, un esempio è dato dall'indicazione nell'atto di vendita di un corrispettivo inferiore e dall'occultamento di una parte di quello reale, che viene dato sottobanco in contanti (al nero). In questo modo i venditori evitano i limiti dei prezzi convenzionati e i compratori pagano meno tasse sull'acquisto. Il decreto legge Visco-Bersani punisce sia dal punto di vista amministrativo sia da quello penale chi occulta il reale prezzo di vendita dell'immbile, e il decreto legislativo 223/06 obbliga i contraenti a dichiarare in che modo è stato pagato l'immobile venduto, imponendo sanzioni pesanti in caso di false dichiarazioni. Anche la normativa antiriciclaggio limita gli importi in denaro contante che possono essere trasferiti tra soggetti privati.
L'effetto di questo insieme di leggi è stato quello di bloccare il mercato delle rivendite di queste abitazioni. Coloro che hanno comprato inizialmente al prezzo della convenzione, ora non trovano conveniente vendere, visto che gli aumenti di prezzo sono contenuti. Quelli che hanno comprato precedentemente a prezzi di mercato ora non vendono più, perchè dovrebbero cedere ai prezzi convenzionati, probabilmente finendo per rimetterci.

EDILIZIA SOVVENZIONATA

- E' l'edilizia pubblica in senso stretto, quella che ha portato alla costruzione di alloggi nel regime di "edilizia residenziale pubblica" (Erp).
- Si distingue da quella convenzionata per essere a totale carico dello Stato o degli Enti pubblici.
- Questi immobili sono vere e proprie opere pubbliche.
- A costruirle sono le Ater (Aziende territoriali per l'edilizia redisenziale) o i Comuni.
- Chi acquista un immobile in regime di edilizia sovvenzionata non può rivenderlo per un periodo di 10 anni dalla data di registrazione del contratto d'acquisto, e comunque fino a quando non sia pagato interamente il prezzo.

COSA CERCARE

Per sapere se una casa sia in regime di edilizia convenzionata dovete chiedere all'agenzia immobiliare o al proprietario di farvi vedere il rogito che riguarda la precedente compravendita. Uno dei possibili riferimenti al fatto che l'abitazione in questione potrebbe essere sottoposta a un regime di vincoli pubblici può essere questo: "...secondo quanto disposto dall'art. 35 della legge 865/1971, che stabilisce..."

In Italia 2.252.742 persone chiedono un'abitazione pubblica, contro 571.681 case disponibili.